房地产或进入3年“冰冻期”

  文|邓浩志

  

  大湾区楼市猛烈降温。7月内地9是成交额大幅萎缩16%,最厉害的中山完全腰斩。

  

  注意,这是月度数据,不是可能受集中签约和集中供货影响的周数据,所以基本可以认定市场下行的趋势已经全面展开。

  评:

  1、 我在6月底发的文章《过去10年最冷的楼市或来临》一文已经阐述了下半年楼市面临的巨大下行压力,原因分别是:因为经济下行,购买力整体不足将进一步加强;宽松政策的过早终结,收紧政策过度;资产价格偏高,难有更多抄底资金进入。目前以上判断正在进一步强化,市场正处在进入极端恶劣环境的前期,随着时间推移,一定会进一步恶化。

  2、 以上所述的珠三角趋势一定不是特例,全国市场都会跟进,因为全国房地产市场所面临的问题,所面对的背景具有高度的一致性。尤其多数三四线城市,会比三大城市群情况更加糟糕。

  当前,管理层有点对中国楼市误判的迹象:

  1、过度担忧3、4月份的小阳春会持续升温至失控的状态;

  2、以为中美毛衣问题最终都会有所进展,使得中国经济下行压力会得到缓解;

  3、被多数不明内情的学界误导,以为砍掉地产就能扶持其他行业。

  因此从五月至今,打压性政策不断。然而购买力不足从去年下半年开始就一直是楼市的大背景,3、4月“小阳春”过去后,市场在政策还没推进的时候就已经开始自行降温,而且速度极快。

  二季度GDP仅有6.2%的增速,破了28年来的记录,消费欲、投资欲肯定会进一步下降,房地产市场的购买力也会进一步萎缩。

  中美毛衣问题自不用说了,几乎每隔三个月,金毛都喊要在之前的基础上再加税,现在经济下行是没看到任何见底的迹象。而毛衣战会否升级成为金融战,这才是更加值得担忧的。还有汇率问题,人民币的贬值一定会引发外资流出,从而利空所有以人民币计价的资产,国内房产绝不例外。

  至于房地产对消费的挤占,只是表面合理的逻辑,但仔细推敲就会发现不是这回事(之前谈过,不赘述)。海南省在“自宫”地产后,经济增速已经跌到惨不忍睹的地步,所以此问题已有试验结果。

  目前国内房地产市场压力已经显现,不少公司已经停止拿地,也有放缓开发速度、卖盘、降价、裁员的。虽然目前还不算非常惨烈,但2个月前还是所谓的小阳春,这个降温速度是惊人的,而且没有任何政策,任何迹象显示这种降温会放缓、会停止。所以如果现状继续,则四季度中国房地产市场肯定会再次进入一个“冰冻期”。这也是中国楼市的第4个“冰冻期”,其寒冷程度将逼近2009年(金融危机后一年)。而且,这次“冰冻期”可能是有史以来最长的一次。

  主要因为:

  1、中国经济或进入一个中期低迷的阶段,在中美博弈持续,经济下行持续,新产业尚未接棒增长,还有各种内忧外患的集中出现,整个社会的消费投资欲肯定是低的,不动产市场也将受到明显影响。而上述问题前景无法预判,但肯定不是一年半载就能解决的。

  2、多数三四线城市在上一轮行情中严重透支了需求,加上目前广泛的停止棚改,三四线城市至少需要5年左右的时间培育新需求。而三四线城市市场份额占全国一半左右,一半的市场都不行,楼市在总量上注定将进入一个逐步下行的周期。

  3、房地产行业前几年的非理性扩张,导致了产能过剩、占用资金过剩、从业人员过多等一系列问题。所有寅吃卯粮的透支行为都会在未来几年“还债”。这个过程估计也需要2、3年的时间。

  从目前情况看,房地产业进入中期调整的趋势已经正在形成,由于这次调整是行业大势、全球形势、国家政策三方面的共同结果。所以地产中期下行很大可能最终坐实,甚至很大可能出现较为惨烈的情况。如果我们的政策能展现前瞻性,能作出逆向周期调控,则地产下行的烈度会有所降低,但至少3年内,这个下行的大趋势是不太可能变的。3年后,市场往哪个方向突破,将取决于那时的基本面。

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  大湾区楼市猛烈降温。7月内地9是成交额大幅萎缩16%,最厉害的中山完全腰斩。

  

  注意,这是月度数据,不是可能受集中签约和集中供货影响的周数据,所以基本可以认定市场下行的趋势已经全面展开。

  评:

  1、 我在6月底发的文章《过去10年最冷的楼市或来临》一文已经阐述了下半年楼市面临的巨大下行压力,原因分别是:因为经济下行,购买力整体不足将进一步加强;宽松政策的过早终结,收紧政策过度;资产价格偏高,难有更多抄底资金进入。目前以上判断正在进一步强化,市场正处在进入极端恶劣环境的前期,随着时间推移,一定会进一步恶化。

  2、 以上所述的珠三角趋势一定不是特例,全国市场都会跟进,因为全国房地产市场所面临的问题,所面对的背景具有高度的一致性。尤其多数三四线城市,会比三大城市群情况更加糟糕。

  当前,管理层有点对中国楼市误判的迹象:

  1、过度担忧3、4月份的小阳春会持续升温至失控的状态;

  2、以为中美毛衣问题最终都会有所进展,使得中国经济下行压力会得到缓解;

  3、被多数不明内情的学界误导,以为砍掉地产就能扶持其他行业。

  因此从五月至今,打压性政策不断。然而购买力不足从去年下半年开始就一直是楼市的大背景,3、4月“小阳春”过去后,市场在政策还没推进的时候就已经开始自行降温,而且速度极快。

  二季度GDP仅有6.2%的增速,破了28年来的记录,消费欲、投资欲肯定会进一步下降,房地产市场的购买力也会进一步萎缩。

  中美毛衣问题自不用说了,几乎每隔三个月,金毛都喊要在之前的基础上再加税,现在经济下行是没看到任何见底的迹象。而毛衣战会否升级成为金融战,这才是更加值得担忧的。还有汇率问题,人民币的贬值一定会引发外资流出,从而利空所有以人民币计价的资产,国内房产绝不例外。

  至于房地产对消费的挤占,只是表面合理的逻辑,但仔细推敲就会发现不是这回事(之前谈过,不赘述)。海南省在“自宫”地产后,经济增速已经跌到惨不忍睹的地步,所以此问题已有试验结果。

  目前国内房地产市场压力已经显现,不少公司已经停止拿地,也有放缓开发速度、卖盘、降价、裁员的。虽然目前还不算非常惨烈,但2个月前还是所谓的小阳春,这个降温速度是惊人的,而且没有任何政策,任何迹象显示这种降温会放缓、会停止。所以如果现状继续,则四季度中国房地产市场肯定会再次进入一个“冰冻期”。这也是中国楼市的第4个“冰冻期”,其寒冷程度将逼近2009年(金融危机后一年)。而且,这次“冰冻期”可能是有史以来最长的一次。

  主要因为:

  1、中国经济或进入一个中期低迷的阶段,在中美博弈持续,经济下行持续,新产业尚未接棒增长,还有各种内忧外患的集中出现,整个社会的消费投资欲肯定是低的,不动产市场也将受到明显影响。而上述问题前景无法预判,但肯定不是一年半载就能解决的。

  2、多数三四线城市在上一轮行情中严重透支了需求,加上目前广泛的停止棚改,三四线城市至少需要5年左右的时间培育新需求。而三四线城市市场份额占全国一半左右,一半的市场都不行,楼市在总量上注定将进入一个逐步下行的周期。

  3、房地产行业前几年的非理性扩张,导致了产能过剩、占用资金过剩、从业人员过多等一系列问题。所有寅吃卯粮的透支行为都会在未来几年“还债”。这个过程估计也需要2、3年的时间。

  从目前情况看,房地产业进入中期调整的趋势已经正在形成,由于这次调整是行业大势、全球形势、国家政策三方面的共同结果。所以地产中期下行很大可能最终坐实,甚至很大可能出现较为惨烈的情况。如果我们的政策能展现前瞻性,能作出逆向周期调控,则地产下行的烈度会有所降低,但至少3年内,这个下行的大趋势是不太可能变的。3年后,市场往哪个方向突破,将取决于那时的基本面。

  文|邓浩志

  

  大湾区楼市猛烈降温。7月内地9是成交额大幅萎缩16%,最厉害的中山完全腰斩。

  

  注意,这是月度数据,不是可能受集中签约和集中供货影响的周数据,所以基本可以认定市场下行的趋势已经全面展开。

  评:

  1、 我在6月底发的文章《过去10年最冷的楼市或来临》一文已经阐述了下半年楼市面临的巨大下行压力,原因分别是:因为经济下行,购买力整体不足将进一步加强;宽松政策的过早终结,收紧政策过度;资产价格偏高,难有更多抄底资金进入。目前以上判断正在进一步强化,市场正处在进入极端恶劣环境的前期,随着时间推移,一定会进一步恶化。

  2、 以上所述的珠三角趋势一定不是特例,全国市场都会跟进,因为全国房地产市场所面临的问题,所面对的背景具有高度的一致性。尤其多数三四线城市,会比三大城市群情况更加糟糕。

  当前,管理层有点对中国楼市误判的迹象:

  1、过度担忧3、4月份的小阳春会持续升温至失控的状态;

  2、以为中美毛衣问题最终都会有所进展,使得中国经济下行压力会得到缓解;

  3、被多数不明内情的学界误导,以为砍掉地产就能扶持其他行业。

  因此从五月至今,打压性政策不断。然而购买力不足从去年下半年开始就一直是楼市的大背景,3、4月“小阳春”过去后,市场在政策还没推进的时候就已经开始自行降温,而且速度极快。

  二季度GDP仅有6.2%的增速,破了28年来的记录,消费欲、投资欲肯定会进一步下降,房地产市场的购买力也会进一步萎缩。

  中美毛衣问题自不用说了,几乎每隔三个月,金毛都喊要在之前的基础上再加税,现在经济下行是没看到任何见底的迹象。而毛衣战会否升级成为金融战,这才是更加值得担忧的。还有汇率问题,人民币的贬值一定会引发外资流出,从而利空所有以人民币计价的资产,国内房产绝不例外。

  至于房地产对消费的挤占,只是表面合理的逻辑,但仔细推敲就会发现不是这回事(之前谈过,不赘述)。海南省在“自宫”地产后,经济增速已经跌到惨不忍睹的地步,所以此问题已有试验结果。

  目前国内房地产市场压力已经显现,不少公司已经停止拿地,也有放缓开发速度、卖盘、降价、裁员的。虽然目前还不算非常惨烈,但2个月前还是所谓的小阳春,这个降温速度是惊人的,而且没有任何政策,任何迹象显示这种降温会放缓、会停止。所以如果现状继续,则四季度中国房地产市场肯定会再次进入一个“冰冻期”。这也是中国楼市的第4个“冰冻期”,其寒冷程度将逼近2009年(金融危机后一年)。而且,这次“冰冻期”可能是有史以来最长的一次。

  主要因为:

  1、中国经济或进入一个中期低迷的阶段,在中美博弈持续,经济下行持续,新产业尚未接棒增长,还有各种内忧外患的集中出现,整个社会的消费投资欲肯定是低的,不动产市场也将受到明显影响。而上述问题前景无法预判,但肯定不是一年半载就能解决的。

  2、多数三四线城市在上一轮行情中严重透支了需求,加上目前广泛的停止棚改,三四线城市至少需要5年左右的时间培育新需求。而三四线城市市场份额占全国一半左右,一半的市场都不行,楼市在总量上注定将进入一个逐步下行的周期。

  3、房地产行业前几年的非理性扩张,导致了产能过剩、占用资金过剩、从业人员过多等一系列问题。所有寅吃卯粮的透支行为都会在未来几年“还债”。这个过程估计也需要2、3年的时间。

  从目前情况看,房地产业进入中期调整的趋势已经正在形成,由于这次调整是行业大势、全球形势、国家政策三方面的共同结果。所以地产中期下行很大可能最终坐实,甚至很大可能出现较为惨烈的情况。如果我们的政策能展现前瞻性,能作出逆向周期调控,则地产下行的烈度会有所降低,但至少3年内,这个下行的大趋势是不太可能变的。3年后,市场往哪个方向突破,将取决于那时的基本面。

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  注意,这是月度数据,不是可能受集中签约和集中供货影响的周数据,所以基本可以认定市场下行的趋势已经全面展开。

  评:

  1、 我在6月底发的文章《过去10年最冷的楼市或来临》一文已经阐述了下半年楼市面临的巨大下行压力,原因分别是:因为经济下行,购买力整体不足将进一步加强;宽松政策的过早终结,收紧政策过度;资产价格偏高,难有更多抄底资金进入。目前以上判断正在进一步强化,市场正处在进入极端恶劣环境的前期,随着时间推移,一定会进一步恶化。

  2、 以上所述的珠三角趋势一定不是特例,全国市场都会跟进,因为全国房地产市场所面临的问题,所面对的背景具有高度的一致性。尤其多数三四线城市,会比三大城市群情况更加糟糕。

  当前,管理层有点对中国楼市误判的迹象:

  1、过度担忧3、4月份的小阳春会持续升温至失控的状态;

  2、以为中美毛衣问题最终都会有所进展,使得中国经济下行压力会得到缓解;

  3、被多数不明内情的学界误导,以为砍掉地产就能扶持其他行业。

  因此从五月至今,打压性政策不断。然而购买力不足从去年下半年开始就一直是楼市的大背景,3、4月“小阳春”过去后,市场在政策还没推进的时候就已经开始自行降温,而且速度极快。

  二季度GDP仅有6.2%的增速,破了28年来的记录,消费欲、投资欲肯定会进一步下降,房地产市场的购买力也会进一步萎缩。

  中美毛衣问题自不用说了,几乎每隔三个月,金毛都喊要在之前的基础上再加税,现在经济下行是没看到任何见底的迹象。而毛衣战会否升级成为金融战,这才是更加值得担忧的。还有汇率问题,人民币的贬值一定会引发外资流出,从而利空所有以人民币计价的资产,国内房产绝不例外。

  至于房地产对消费的挤占,只是表面合理的逻辑,但仔细推敲就会发现不是这回事(之前谈过,不赘述)。海南省在“自宫”地产后,经济增速已经跌到惨不忍睹的地步,所以此问题已有试验结果。

  目前国内房地产市场压力已经显现,不少公司已经停止拿地,也有放缓开发速度、卖盘、降价、裁员的。虽然目前还不算非常惨烈,但2个月前还是所谓的小阳春,这个降温速度是惊人的,而且没有任何政策,任何迹象显示这种降温会放缓、会停止。所以如果现状继续,则四季度中国房地产市场肯定会再次进入一个“冰冻期”。这也是中国楼市的第4个“冰冻期”,其寒冷程度将逼近2009年(金融危机后一年)。而且,这次“冰冻期”可能是有史以来最长的一次。

  主要因为:

  1、中国经济或进入一个中期低迷的阶段,在中美博弈持续,经济下行持续,新产业尚未接棒增长,还有各种内忧外患的集中出现,整个社会的消费投资欲肯定是低的,不动产市场也将受到明显影响。而上述问题前景无法预判,但肯定不是一年半载就能解决的。

  2、多数三四线城市在上一轮行情中严重透支了需求,加上目前广泛的停止棚改,三四线城市至少需要5年左右的时间培育新需求。而三四线城市市场份额占全国一半左右,一半的市场都不行,楼市在总量上注定将进入一个逐步下行的周期。

  3、房地产行业前几年的非理性扩张,导致了产能过剩、占用资金过剩、从业人员过多等一系列问题。所有寅吃卯粮的透支行为都会在未来几年“还债”。这个过程估计也需要2、3年的时间。

  从目前情况看,房地产业进入中期调整的趋势已经正在形成,由于这次调整是行业大势、全球形势、国家政策三方面的共同结果。所以地产中期下行很大可能最终坐实,甚至很大可能出现较为惨烈的情况。如果我们的政策能展现前瞻性,能作出逆向周期调控,则地产下行的烈度会有所降低,但至少3年内,这个下行的大趋势是不太可能变的。3年后,市场往哪个方向突破,将取决于那时的基本面。

  文|邓浩志

  

  大湾区楼市猛烈降温。7月内地9是成交额大幅萎缩16%,最厉害的中山完全腰斩。

  

  注意,这是月度数据,不是可能受集中签约和集中供货影响的周数据,所以基本可以认定市场下行的趋势已经全面展开。

  评:

  1、 我在6月底发的文章《过去10年最冷的楼市或来临》一文已经阐述了下半年楼市面临的巨大下行压力,原因分别是:因为经济下行,购买力整体不足将进一步加强;宽松政策的过早终结,收紧政策过度;资产价格偏高,难有更多抄底资金进入。目前以上判断正在进一步强化,市场正处在进入极端恶劣环境的前期,随着时间推移,一定会进一步恶化。

  2、 以上所述的珠三角趋势一定不是特例,全国市场都会跟进,因为全国房地产市场所面临的问题,所面对的背景具有高度的一致性。尤其多数三四线城市,会比三大城市群情况更加糟糕。

  当前,管理层有点对中国楼市误判的迹象:

  1、过度担忧3、4月份的小阳春会持续升温至失控的状态;

  2、以为中美毛衣问题最终都会有所进展,使得中国经济下行压力会得到缓解;

  3、被多数不明内情的学界误导,以为砍掉地产就能扶持其他行业。

  因此从五月至今,打压性政策不断。然而购买力不足从去年下半年开始就一直是楼市的大背景,3、4月“小阳春”过去后,市场在政策还没推进的时候就已经开始自行降温,而且速度极快。

  二季度GDP仅有6.2%的增速,破了28年来的记录,消费欲、投资欲肯定会进一步下降,房地产市场的购买力也会进一步萎缩。

  中美毛衣问题自不用说了,几乎每隔三个月,金毛都喊要在之前的基础上再加税,现在经济下行是没看到任何见底的迹象。而毛衣战会否升级成为金融战,这才是更加值得担忧的。还有汇率问题,人民币的贬值一定会引发外资流出,从而利空所有以人民币计价的资产,国内房产绝不例外。

  至于房地产对消费的挤占,只是表面合理的逻辑,但仔细推敲就会发现不是这回事(之前谈过,不赘述)。海南省在“自宫”地产后,经济增速已经跌到惨不忍睹的地步,所以此问题已有试验结果。

  目前国内房地产市场压力已经显现,不少公司已经停止拿地,也有放缓开发速度、卖盘、降价、裁员的。虽然目前还不算非常惨烈,但2个月前还是所谓的小阳春,这个降温速度是惊人的,而且没有任何政策,任何迹象显示这种降温会放缓、会停止。所以如果现状继续,则四季度中国房地产市场肯定会再次进入一个“冰冻期”。这也是中国楼市的第4个“冰冻期”,其寒冷程度将逼近2009年(金融危机后一年)。而且,这次“冰冻期”可能是有史以来最长的一次。

  主要因为:

  1、中国经济或进入一个中期低迷的阶段,在中美博弈持续,经济下行持续,新产业尚未接棒增长,还有各种内忧外患的集中出现,整个社会的消费投资欲肯定是低的,不动产市场也将受到明显影响。而上述问题前景无法预判,但肯定不是一年半载就能解决的。

  2、多数三四线城市在上一轮行情中严重透支了需求,加上目前广泛的停止棚改,三四线城市至少需要5年左右的时间培育新需求。而三四线城市市场份额占全国一半左右,一半的市场都不行,楼市在总量上注定将进入一个逐步下行的周期。

  3、房地产行业前几年的非理性扩张,导致了产能过剩、占用资金过剩、从业人员过多等一系列问题。所有寅吃卯粮的透支行为都会在未来几年“还债”。这个过程估计也需要2、3年的时间。

  从目前情况看,房地产业进入中期调整的趋势已经正在形成,由于这次调整是行业大势、全球形势、国家政策三方面的共同结果。所以地产中期下行很大可能最终坐实,甚至很大可能出现较为惨烈的情况。如果我们的政策能展现前瞻性,能作出逆向周期调控,则地产下行的烈度会有所降低,但至少3年内,这个下行的大趋势是不太可能变的。3年后,市场往哪个方向突破,将取决于那时的基本面。